Vie des affaires

Bail commercial et changement de destination

Changer la destination contractuelle des locaux commerciaux sans l'accord du bailleur justifie la résiliation du bail aux torts du locataire

Des bailleurs ont assigné en résiliation des baux commerciaux la société qui leur a loué des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble à usage de résidence de tourisme, au motif que la locataire n'a pas respecté la clause de destination des baux. Selon cette clause, la locataire devait exercer, dans la résidence de tourisme hôtelier, une activité d'exploitation à caractère hôtelier consistant en la sous-location meublée des lots et la fourniture de services et de prestations à sa clientèle. Pour l'exercice de cette activité, la locataire devait accomplir les démarches administratives pour obtenir le classement en résidence de tourisme catégorie 3 étoiles, avec fourniture de services et prestations à la clientèle. Les baux commerciaux avaient été conclus entre la locataire et les copropriétaires bailleurs avant l'achèvement de la construction de l'immeuble à usage de résidence de tourisme. Et la locataire n'a pas pu obtenir le classement, faute pour la structure même de l'immeuble et l'équipement des locaux de respecter les normes applicables aux immeubles touristiques devant recevoir du public, difficultés auxquelles le maître de l'ouvrage et les bailleurs ont refusé de remédier. La locataire a donc affecté les locaux loués en centre d'hébergement d'urgence accueillant des familles adressées par le SAMU social, sans l'accord des bailleurs.

En appel, les juges ont considéré que la locataire n'avait pas usé des lieux selon leur destination contractuelle, ce qui constituait un manquement fondant la résiliation du bail aux torts de la locataire.

La Cour de cassation a confirmé la décision des juges en déclarant que le changement unilatéral de la destination contractuelle constituait un manquement justifiant la résiliation du bail aux torts du preneur.

Rappelons que la destination contractuelle du bail commercial est définie et acceptée par les parties au bail. Un changement d'activité par rapport à celle prévue au bail ne peut avoir lieu qu'avec l'accord du locataire et du bailleur. Ainsi, le locataire ne peut pas modifier seul, même partiellement, la destination contractuelle des lieux loués ou y ajouter une autre activité, sauf s'il respecte la réglementation et la procédure relative à la déspécialisation des lieux loués prévue par l'article L. 145-47 et les suivants du code de commerce.

Cass.civ. 3, 30 mars 2017, n° 15-25161

Date: 01/11/2024

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